Blog

TIPP - Az 5 legfontosabb szempont ingatlan vásárlásakor

Mik a legfontosabb szempontok ingatlan vásárlásakor?!
ÚRISTEN, INGATLANT VESZEK!

A magyar emberek zömének legnagyobb vagyontárgya az az ingatlan, amiben laknak. Magyarországi statisztika szerint egy ember élete folyamán átlagosan 1,7 alkalommal vált lakóingatlant. Egy ingatlan megvásárlása nem 1 kg kenyér, ami, ha nem ízlik, mert penészes, akkor kidobod legfeljebb. Ezért érdemes rendkívül figyelmesen megvizsgálni pár körülményt, mielőtt belevágunk álmaink otthonának, esetleg befektetési célú ingatlanunk megvásárlásába.

Óriási vakvágány abban gondolkodni, hogy ha a piacon az aktuálisan legolcsóbb lakást/házat/nyaralót akármit veszed meg, akkor életed bizniszét kötöd! Először is, az ingatlanok eladói nem mazsolák, tehát nagyjából tisztában vannak avval, hogy miért mennyit lehet elkérni. Másodszor, nem biztos, hogy a piacon fellelhető legolcsóbb ingatlan a Te ingatlanod.


1., Lokáció vizsgálata:

Vizsgáld meg magadat, nézd meg a saját és családod szokásait, élethelyzetét. Bájos idea, amikor pároddal patakparti házikóról ábrándoztok ámbitusos tornáccal egy erdő közepén, lovakkal, birkákkal, vízcsobogással, közben három alsó tagozatos gyermeked mindegyike jár a szolfézs órától a karate edzésig, plusz délutánonként még Muci néni is korrepetálja valamelyiket az iskolában. Maradjunk annyiban, hogy ha Te és párod is mindketten dolgoztok és nincs egy felesleges sofőr a családban, akkor felejtős a történet minimum 15 évre. Nem fog működni a dolog, jó időre városhoz vagytok még kötve.

Lokáció alatt értem azt is, hogy a kiválasztott környék/település infrastruktúrája, mint közlekedés, iskola, óvoda, közintézmények, adott esetben programok, akár gyerekprogramok, lakosság összetétele szempontjából neked szimpatikus-e, tetszik-e, a család igényeivel mennyire kompatibilis. Egy biztos! A környék nem fog igazodni hozzád, az olyan, amilyen, alaposan gondold át, mert ott fogod hallgatni tömbházban az összes hangeffektust, a feletted lakó székelési szokásaitól a szexuális életükig mindent. Illik, nem illek erről beszélni, ez a nagy magyar valóság. ????) Ha nem bírod a zajokat, tömbház kilőve! Talán  evvel a kijelentésemmel magamra zúdítom a népharagot, már hallom, hogy: erre a kis lakáskára is alig tudtam összekuporgatni, pofázik itt nekem… Értem, a nagy magyar valóságot iparkodom ábrázolni, mert kellő figyelemmel nagy valószínűséggel rengeteg tyúkpertől tehermentesülnének a magyar Törvényszékek.


2., Ingatlan állapota:

Ingatlanos ténykedésem legmarkánsabb tapasztalatai közé tartozik az áldozat vevő, aki a szakik martalékává válik. Saját idődet, idegrendszeredet és affinitásodat fel kell tudni térképezni, mielőtt ingatlant veszel. Ha ötletektől duzzadsz egy belső enteriőr kialakításához, ismersz jó néhány megbízható szakembert, időd is van bőven és úgy érzed, hogy le tudsz navigálni egy lakásfelújítást, akkor tényleg neked való a piacon jelenlévő legolcsóbb viskó. De mindenképpen jó tisztába lenni avval, hogy ebben az esetben 4 falat veszel meg, először bontasz/bontatsz, majd konténert rendelsz, jó sokat fizetsz érte mire elviteted, majd összeszervezed, hogy kiváló szakik a felújítási munkálatokat szép sorjában elvégezzék. Szép sorjában. Ebben az esetben tudnod kell, hogy mikor kell jönnie a villanyszerelőnek és mikor a burkolónak. Jó, ha egy puffert belekalkulálsz a kiadásokba, mert én még nem láttam olyan lakásfelújítást, ahol a számításokat nem haladta volna meg a tényleges összes kiadás úgy amblokk. Ha viszont teljesen ellenkező típus vagy, nincs időd, nem ismersz egyetlen épkézláb szakit se, nem láttál még közelről lakásfelújítást se és a viszonylag gyengébb idegrendszerűek közé tartozol, akkor hagyd meg másnak a lakásfelújítást, mert idegösszeomlás, válás, vagy egyéb szörnyű dolog lesz a végkifejlet! Viccesen fogalmazok, de általában a leggyengébb tényező egy felújításnál maga az ember.

Rengeteg rejtett hiba előjöhet egy ingatlannál, amiről a tulajdonos vagy tud, vagy nem, általában egyébként igen, de a jószándékú, becsületes elmondja neked, a másik fajta pedig nem. Ha ingatlanirodán keresztül vásárolsz, a rutinos értékesítő az ingatlan adatbázisba vételekor a helyszínen a tipikus hibákat kiszúrja, amit te nagy valószínűséggel nem veszel észre.

Egy biztos! A legritkábban szokott az előfordulni, hogy a vevő pont olyan ingatlant talál, amilyet elképzelt. Érdemes otthon, nyugodt körülmények között átgondolni, hogy milyen kompromisszum az, amit meg tudok kötni kényelmetlenség nélkül.


3., Körülmények vizsgálata:

Emeletes házban nézzük meg, ki a közös képviselő, beszéljünk vele, nincs-e zűrös lakó a házban, hogy áll a ház anyagilag, milyen beruházások várhatóak (szigetelés, strangcsere, lift felújítás stb…). Irtó kellemetlen, amikor a frissen vásárolt lakásod fürdőszobáját újra burkoltatod és 2 hónap múlva strangcsere van a házban és leverik az új csempédet. Egy jó ingatlanos mindezekre figyelmeztet, hova tovább, tudja az általa kínált lakás paramétereit.

Családi ház esetében, közművek ellenőrzése. Hogy az a nyomorult vízóra a saját telken van-e és nem a szomszédban? Gyakori. Sok helyen csak almérő van, esetleg az sem, mert a 70-es években megegyezett a Pista bácsi a Jóskával, hogy lecsatlakozik róla vízvezetékileg és az bizony azóta is úgy maradt, senki nem bolygatta, jól funkcionált a dolog. Érdemes tulajdonosváltáskor tisztába tenni az ilyen és efféle dolgokat. Létezik olyan, hogy közműtérkép, tessen tájékozódni rajta vásárlás előtt!

Az ingatlant lakják-e, avagy nem és mióta nem? Kevesen tudják, de minél régebb óta nem laknak egy ingatlant, annál nagyobb az esély, hogy egy vagyont kell a házra költeni, még akkor is, ha ez nem látszik. Elfagyott télen a radiátorban a víz, esetleg szimplán eliszaposodott, untig elegendő ok, hogy ne lehessen életre kelteni és a komplett fűtésrendszert cserélni kelljen. Gázkonvektorról ne is beszéljünk, túl azon, hogy elavult fűtési mód, ha nem szeretnénk konvektorral fűteni, gáztervet kell készíttetni, engedélyeztetni stb…

Ingatlan felmenő falazata, stabil-e? Födém miből van? Sok olyan kérdés merül fel egy ingatlan megvásárlásakor az ingatlannal kapcsolatosan, amit mind mérlegelni kell, hogy annak a bizonyos dolognak a felújítása még belefér –e a családi büdzsébe, vagy nem. Kevés hervasztóbb dolog van, mint amikor egy félig kész házban pallókon kell közlekedni a burkolás hiánya miatt, mert menet közben derült ki, hogy mondjuk a tetőt kompletten cserélni kell és így nem jutott már burkolóanyagra! Statikus, építész szakember véleményét kérd ki vásárlás előtt, aki lehetőleg nem a legjobb barátnőd, vagy a sógor, hacsak nem az előbb említett szakemberek valamelyike.


4., Hány fő költözik? Ingatlan mérete:

Szóval ne bolonduljon meg az ingatlanos, amikor nem tudja a vevőjelölt eldönteni, hogy vajon mekkora ingatlant szeretne? Kedvencünk, amikor egy nyugdíj felé ballagó pár bejelentkezik egy 380 négyzetméteres lakóterű családi házhoz, ahol 6 szoba, 3 fürdőszoba van, majd a megtekintéskor egymásra pillognak, hogy: ez ekkora nagy? A kisebből még csak lehet nagyobbat csinálni, úgy értem családi háznál egy oldalirányú bővítéssel, vagy a tetőtér beépítésével, de nagyobból kisebbet, hááát! Ha lebontod. Érdemes végig gondolni, hogy ténylegesen mekkora teret szeretnétek használni, mik a valós igényeitek? Szobaszám, dolgozószoba, garázs, tároló, gyerek/ek tere, fürdőszoba stb…


5., Mikori költözést tervezel?:

Uhh, hány meghiúsult ügyletről hallottam, amikor megjött a szerelem a lakás iránt, gyors foglalózás, úgy tűnt, hogy mindenki boldog, viszont senkiben, sem eladóban, sem vevőben nem merült fel egy olyan kis apró tényező, hogy a vevőnek 2 héten belül költöznie kell, az eladó pedig 3 hónap múlva tud csak kiköltözni. Amennyiben megtetszik az ingatlan, még a megtekintéskor érdemes megkérdezni a tulajdonost, hogy mennyi idő alatt tud kiköltözni.


5+1., Az ingatlan terhei:

Elérkeztünk a legfájóbb ponthoz. Eladók zöme szégyelli, ha mondjuk tengernyi végrehajtás van az ingatlanán, sajnos látunk olyat időnként, hogy tulajdonos „nem is emlékszik rá”, hogy valamikor felvett hitelt, vagy a „barátjának vett fel személyi kölcsönt”. Legjobb, ha eladóval együtt bemész a Földhivatalba és belenézel az ingatlannyilvántartásba, különösen az ingatlan tulajdoni lapjának III. részébe, amit teherlapnak nevezünk. Így kevésbé valószínű, hogy zsákbamacskát veszel.

Nagyon kínos, amikor lefoglalóztál egy ingatlant, majd kiderül, hogy a terhek összege meghaladja a vételárat. Persze jogosan követelheted vissza a foglalódat, de nem jobb megelőzni az ilyesmit?

A teherlapon szerepelhet olyan körülmény, jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog, szolgalom, gyámság alá helyezés, perfeljegyzés stb, stb, stb…, amik egyrészt bonyolítják az adásvételt, másrészt lehet, hogy már nem is olyan szimpatikus nektek az a kecó, mert kiderül például,  hogy perfeljegyzés van az ingatlanon, esetlegesen egy évekig elhúzódó procedúra. Aztán, de nem utolsó sorban azok a nagyon régi általában munkáltatói kölcsönök bejegyzései, amik már régen ki lettek fizetve, csak nem lettek törölve! És ezt sem tudják sokan, hogy automatikusan nem törlődnek ezek a bejegyzések. Valamikor kapott a tulaj egy törlési engedélyt, amit be kellett volna vinnie a Földhivatalba, de az elmaradt. Na! És itt jön a csavar! Ha az a munkáltató azóta megszűnt, felszámolták, vagy csak egyszerűen nem létezik és nincs jogutódja, vagy nehezen kinyomozható a jogutódja, akkor szinte képtelenség azt a bizonyos bejegyzést töröltetni a tulajdoni lapról, még akkor is, ha az már régen nem is aktuális. Szóval! Egy jó ingatlanos, éjszaka 2 órakor is tudja fejből, hogy az általa értékesíteni kívánt ingatlanon milyen terhek vannak és azokat mennyi idő alatt lehet töröltetni.

Természetesen ma Magyarországon mindenki „ért” az ingatlanokhoz, az ingatlanszakmához, önjelölt szakértőkkel tele a padlás, a szomszédod, anyós, húgod barátjának nagynénje, unokatestvér, mindenki tudja, hogy mi mennyi és mi hogy működik. Míg külföldön, tőlünk nyugatabbra az embereknek van ingatlanosa, ahogy fodrásza, fogorvosa, autószerelője, sajnos viszonylag kevesen értették ma még meg Magyarországon, hogy az ingatlanértékesítés egy szakmává nőtte ki magát, tele van buktatóval és persze szépséggel, ezt mi tudjuk. Szomorú, hogy az ügyvédek zöme mélyen lesajnálja ezt a szakmát, a kivételek erősítik a szabályt. A mi régiónkban, aki az ügyvédkedésben az ingatlanjoggal tökéletesen tisztában van, vagyis aki adásvételi szerződésekben otthonoson mozog (sajnos nem túl sokan), érti, tudja, hogy egy igazán kiváló, szakmájához értő ingatlanértékesítő valóban segíteni tudja a munkáját, előkészít, adatokat begyűjt, törlési engedélyt bekér stb. a jogszabályi előírásoknak megfelelően. Úgy amblokk persze rászolgált a szakma, hogy presztízse a béka feneke alatt mozog és tudom, 15 év tapasztalattal a hátam mögött, hogy a szakmánkban rengeteg a - én úgy hívom, hogy - konjunktúra lovag, aki gyorsan akar sok pénzt keresni és köszönte szépen! Ezért elhíresült rólunk, hogy az ingatlanosnak nem kell fizetni, mert az csak felmarkolja a sok pénzt és nem csinál semmit. Hála istennek most (2023-ban), amikor nehéz idők járnak, ezek a kóklerek kikopnak, kikoptak, lekoptak, csak az maradt (remélem), aki valóban magas színvonalon űzi ezt a szakmát.

Visszakanyarodva, azért csak óvatosan! Ma Magyarországon a magánúton történő (nem ingatlanirodán keresztül) adásvételek 60%-a még mindig meghiúsul. Mert ezer szempontot kell figyelembe venni, ha nem akarsz pórul járni!

Ez ugyan nem ehhez a ponthoz tartozik, de úgy gondoltam, hogy közzé adom a következőt:

Érdemes az ingatlan megtekintésekor tájékozódni a vevőtől, hogy a tulajdoni lapon miként van bejegyezve az ingatlan. Nem feltétlenül lakás a megnevezése a tulajdoni lapon egy lakásnak, manapság nagyon népszerű a tároló” megnevezés az új építésű ingatlanoknak, ennek is megvan az oka. De egy jóképű kis nyaraló, amit például fedezetként elfogadnak, vagyis hiteleznek a bankok, sem biztos, hogy nem gyümölcstároló, vagy szerszámtároló néven lett bejegyezve annak idején, amire hitelt nem fog adni egyetlen bank sem.

írta: Keszthelyi Judit - Irodatulajdonos